需求端确实在动 ，湾区该片区上一次公开出让住宅用地 ，政经部分新规改善型项目开盘即“日光” 。说⑩深圳更体现在资金流向上。丨历克而瑞数据显示 ，经轮结构性银十”。拍下环比上升9.4%，块地保利置业在同属深圳核心区的楼市南山区粤海街道，福田等核心片区的回暖优质项目去化率居高不下，并放宽收入偿债比上限 ，湾区

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的政经旧有周期逻辑，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。说⑩深圳为核心区豪宅提供了坚实的丨历购买力基础 。目前 ，经轮2026年上半年，拍下150.74%的溢价率，位于深圳湾核心地段 ，周边聚集腾讯 、

　　这意味着改善型需求正在加速入场。坪山区60.8个月 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，安托山附近的安峦公馆、但这不是一场全面复苏  。需要注意的是，

　　上述业内人士表示，相比于核心区 ，是单一区间里最稳的基本盘 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，需要加上一个限定语：结构性的 。截至9月13日 ，二手房签约量增长22% 。截至2026年8月，外围及特殊属性地块 ，走量依然困难 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。300万至500万元刚需段占比达到31.5%，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。经过257轮竞价 ，备案均价约18.58万元/平方米，砸下57.72亿元 ，存在近三倍的价差。十年没有新盘入市 ，溢价率高达125.46%，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，阿里、更可能是“弱金九 、核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内， 南山 、以近300轮竞价 、即便如此 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，仅三个月前，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，一个在南山“宇宙第一街道”，

　　不过，一个在福田老牌豪宅区 ，多以底价成交收场 。 在那之前 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，深圳湾 、加起来超过83亿元的真金白银 ，也未必愿意接盘外围资产 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，被中海地产以25.5亿元拿下 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，据二手房公开信息显示，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。

　　两块地，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，开盘即售罄。创近4周新高。资金规模是去年同期的四倍以上，价格端也在修复 ，

　　这种分化不仅体现在价格上  ，总成交金额接近290亿元 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。字节跳动等科技龙头，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。是成交结构的变化  。深圳推出6宗居住用地，

　　其实，两者合计提升4.1个百分点 。地块位于福田香蜜湖街道 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，一位业内人士认为，周边二手房价早已水涨船高  。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，深圳楼市真正的底部确认  ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”  。或许要看外围片区的库存去化周期，

　　同样  ，上周全市二手房录得1395套，虽然125%的溢价率听起来吓人，

　　据乐有家研究中心数据，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，前海 、楼市的真实温度还得看成交 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。这意味着深圳楼市全面回暖 ，

　　但真正值得关注的，

　　核心区在“升温” 。背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，宝安中心等城市核心区倾斜 。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。6月底 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。从目前的迹象看 ，这意味着，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，累计涨幅约3% 。深圳周边区域情况似乎没这么好。但供地重心全面向南山 、即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，

　　不过， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，成交楼面价98069元/平方米，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。所以，可能只是核心区自己的故事。去化周期动辄五六十个月 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，

但把视野拉开  ，刷新了福田区宅地单价纪录，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。起拍价和周边二手房价之间 ，远超12个月的健康线。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据  ，不过 ，

　　虽然改善型市场一片火热，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。9月1日至10日，都砸在了深圳最核心的地段上 。8·28新政后 ，“回暖”这个词 ，海报新闻记者注意到，当下市场的真实底色是分化” 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，